¿Alícuota del condominio por monto fijo o según porcentaje de los gastos?

Una decisión importante que debe tomar el administrador, la junta de condominio y los propietarios, es determinar si se va a generar el monto de la  alícuota como un monto fijo mensual o si este va a ser producto de un cálculo basado en el gasto común ordinario.

Algunos administradores, han desechado la estrategia del monto fijo para las alícuotas y otros son partidarios de la misma. Las preguntas que pueden surgir son las siguientes:

1. ¿Por qué algunos condominios se manejan con montos fijos? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
2. ¿Por qué manejarse por porcentaje de gastos? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
3. ¿Qué dice la Ley de propiedad Horizontal (LPH)?

Es importante señalar, que en Software Express, hemos notado la presencia de ambos estilos de administración y es por eso que nuestra plataforma, Condominio Express, permite el uso de ambos, aunque de manera excluyente.

Alícuotas por monto fijo

El uso del monto fijo para las alícuotas, pudiera tener como base la intensión de lograr una distribución equitativa, del aporte de cada propietario a los gastos. Es decir, el aporte de cada uno, para cubrir los gastos, es el mismo.  En ese sentido, se logra una sensación de igualdad –donde todos están en el mismo nivel -, entre toda la comunidad de propietarios. Sin embargo, en la práctica, el monto fijo no resulta como tal, ya que tiene que estar siendo actualizado con frecuencia, debido a que está basado en una estimación de los gastos. La ventaja es que es un modelo muy sencillo de implementar, pero siempre corre el riesgo de que los recursos no alcancen para cubrir los gastos, sobre todo los gastos imprevistos. Por otro lado, es posible que la adopción de este modelo, se deba a la falta de información acerca de otras alternativas.

Alícuotas como porcentaje de gastos comunes ordinarios

El uso del método de cálculo de la alícuota basada en un porcentaje de los gastos, tiene, como uno de sus fundamentos, el que no todas las propiedades o inmuebles son iguales. Esto no es solo en cuanto al aspecto interior o exterior de las propiedades, sino a su tamaño o valor, en relación al tamaño o valor del condominio como un todo. Tomando esto en consideración, simplemente el que tiene más, paga más. El peso– porcentaje de alícuota – de cada propiedad viene ya especificado en el documento del condominio. Este esquema tiene la ventaja de que se espera a que ocurran los gastos del periodo, para pagar justamente lo que se gastó – cada propietario paga un porcentaje del mismo – no dando lugar a estimaciones, salvo algunas excepciones. La desventaja, es que al principio se debe contar con un fondo de operaciones adecuado, ya que se factura a mes vencido.

En el caso de situaciones de inflación muy elevados, se sigue adoptando este último método, pero tratando de recabar los recursos rápidamente para cubrir los gastos antes de que los precios cambien. En estos casos, pueden requerirse ajustes contables de los gastos incurridos en un período, los cuales pueden realizarse en el período siguiente.

Ahora bien, ¿Qué dice la LPH al respecto? Ciertamente, la ley,  (fig. 1),  especifica que los gastos comunes ordinarios del condominio deben cubrirse en forma proporcional. Veamos un extracto del artículo 7 de la mencionada ley:

 

Fig 1. Ley de Propiedad Horizontal

“… A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a una centésima del mismo. Dicha cuota servirá de modulo  para determinar la participación de las cargas y beneficios de la comunidad …”

Y el artículo 12:

“… Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7, le hayan sido atribuidos …”

Conclusiones

Se puede concluir que, independientemente de las ventajas y desventajas que muestran ambos modelos, lo más recomendable sería seguir el fundamento legal  ya mencionado. Los artículos  7 y 12, especifican, sin ambigüedad, como debe realizarse el cálculo de las alícuotas. Sin embargo, en algunos casos, como el de condominios pequeños, pudiera adoptarse, con la aprobación de la comunidad, un estilo similar al de la administración por monto fijo. Esto significa que pudiera asignarse el mismo porcentaje de alícuota a todos los inmuebles, lo que los llevaría a un monto igual de alícuota mensual y se mantendría el criterio de que todos pagan por igual, si eso es lo que se desea.

La administración de condominios no es un proceso fácil de realizar y,  lo más importante, en cuanto a las decisiones administrativas, es  tratar siempre de lograr un consenso que beneficie a toda la comunidad, manteniendo siempre una comunicación de alto nivel.

 

Y recuerde …

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