¿Son ilegales las cuotas especiales en los condominios?

En los condominios, todos los meses ocurren gastos debidos al consumo de electricidad, agua, teléfonos, servicios de vigilancia, labores de mantenimiento, compras y otros. Cada uno de estas actividades, generan deudas por la compra o el consumo de productos o servicios. Estas son las cuentas por pagar que, mes a mes, deben cancelarse a los proveedores. La forma en que estas deudas son pagadas, es con el concurso de todos los propietarios, a los cuales se le generan cuentas por cobrar (deudas) de acuerdo al gasto en que se incurrió, en el período y a un porcentaje establecido para cada inmueble.

Es la junta del condominio la encargada de la ejecución y seguimiento de las actividades mencionadas. Al administrador, corresponde el registro y procesamiento de los datos asociados a cada actividad, así como también, la emisión de las cuentas por cobrar a los inmuebles y el manejo de las cuentas por pagar a los proveedores, entre otras responsabilidades.

Las actividades mencionadas en los párrafos anteriores, son lo que se denominan Movimientos del Mes y forman parte de la dinámica normal del condominio, como se muestra en la figura.

movimientos

Cuotas especiales o extraordinarias

Pero, ¿qué sucede si se presenta la necesidad de incurrir en un gasto extra de un monto considerable, comparado con el gasto común ordinario acostumbrado? La opción de cubrir ese gasto o inversión extraordinario con el fondo de reserva está –en teoría – descartada, porque el uso del mismo debería destinarse a emergencias únicamente.

Es cuando entran en el escenario, las cuotas especiales o cuotas extraordinarias, cuyo objetivo, es el de cubrir los gastos adicionales relacionados con un proyecto de mejoras o resolver alguna situación imprevista, fuera del alcance del monto de la facturación mensual, que considera solo los gastos comunes ordinarios.

Estas cuotas extraordinarias, surgen como un acuerdo entre los propietarios y se trata de un fondo que será alimentado con una o más cuotas extras, que los propietarios deben cancelar en fechas preestablecidas, según haya sido convenido.

Hasta ahora, no se ha mencionado nada que pueda considerarse ilegal ya que las cuotas extra surgen como un acuerdo entre la mayoría de los propietarios y se ha justificado su necesidad. Esto significa que si se quiere pintar el edificio o asfaltar el estacionamiento, es válido planteárselo y lograr un acuerdo entre los propietarios para su realización.

ley

Ahora bien, desde el punto de vista legal, y aquí tenemos que considerar la ley de propiedad horizontal, pudiera incurrirse en algunas irregularidades, dependiendo de la forma en que se distribuya la cuota y la forma en que se facture. Nosotros no consideramos que las cuotas especiales sean ilegales, lo que puede estar mal es el manejo que se haga de las mismas. Veamos algunos casos.

Caso 1. Pagar entre todos la cuota especial

Es cuando se decide que la cuota deberá pagarse entre todos por igual. La observación que nos permitimos hacer aquí, es que contradice el artículo 12 de la LPH, que establece que los todos los gastos del condominio deben facturarse según el porcentaje de alícuota ya asignado a cada inmueble. El distribuirlo a partes iguales representaría una falta a este artículo.

Caso 2. Se factura aparte del recibo de Condominio

El recibo de condominio tiene carácter legal y es la forma de cobrar a los propietarios la parte que le corresponde pagar de los gastos del mes. Su pago es de carácter obligatorio. Se trata de la única forma legal de facturación en los condominios , en realidad. Desde esta perspectiva, significaría que cualquier recibo o factura aparte del recibo de condominio, no es legal.

Recomendaciones

Entonces, ¿qué hacer? Recomendamos lo siguiente

  1. En primer lugar y para el caso 1, es evidente que la cuota especial debería distribuirse por alícuota y no por montos iguales, según la LPH.
  2. Para evitar problemas con la facturación, caso 2, (podría ser que algún propietario se niegue a pagar la cuota especial porque no está en el recibo de pago) la cuota especial debería aparecer como un renglón mas de los gastos comunes ordinarios, indicándose en el caso de que sean varios pagos que es 1 de 3 –por ejemplo- y el monto correspondiente según la alícuota.

Reflexiones

  • Al margen de las recomendaciones dadas, pudiéramos plantearnos la pregunta de si realmente sería lo más justo cobrar la cuota especial o extraordinaria por alícuota o distribuirla entre todos los propietarios por igual.
  • También podríamos preguntarnos si se relaciona la cuota como un gasto común ordinario, ¿no se estaría relacionando algo que no es un gasto común ordinario como si lo fuera? Esto porque la cuota especial realmente no es un gasto común ordinario.

¿Cómo maneja Condominio Express las cuotas especiales?

Condominio Express, debido a que su alcance no está limitado a nivel nacional, además de que consideramos, en tiempo de diseño, que debería contemplar cierto nivel de flexibilidad, permite que se creen cuotas especiales en la modalidad de distribución por alícuota o por montos iguales.

Así mismo, Condominio Express, muestra la cuenta por cobrar de cuotas especiales, en el Aviso de Cobro – como también se le llama-, en un renglón aparte de los gastos comunes ordinarios, como una deuda propia del inmueble, de la misma forma que muestra los intereses de mora, y las facturas de gastos no comunes.

Condominio Express, muestra, también en un renglón aparte los Gastos comunes extraordinarios, que son los gastos en que incurre el condominio y se pagan con un fondo, que podría ser el fondo de las cuotas especiales o cualquier otro.

Recomendamos la lectura del “Manual Práctico de Condominios” de Omar Magbani Sanchez, C. VII, 14 .»La ilegalidad de las cuotas extras».

También recomendamos los siguientes links:

22 comentarios en “¿Son ilegales las cuotas especiales en los condominios?

  1. En mi residencia se pidió una cuota especial de 5 dólares o su equivalente en bolívares al cambio del momento resulta que todos los días el dólar sube por lo que los que no tenemos acceso al dólar se nos hace imposible pagar ya que cada día cambia el monto es esto legal?

    Me gusta

  2. En mi residencia se pidió una cuota especial de 5 dólares o su equivalente en bolívares al cambio del momento resulta que todos los días el dólar sube por lo que los que no tenemos acceso al dólar se nos hace imposible pagar ya que cada día cambia el monto es esto legal?

    Me gusta

      1. Una pregunta.Ustedes el el punto de arriba que llaman «REFLEXIONES» Indican que el cobreo de las cuotas extras se puede hacer tambien de forma lineal ? Creo esto va contra LPH (No soy abogado) Pero las cuotas extras deben ser cobrados por Alícuotas.
        En el edif donde vivo tengo serios inconvenientes con la junta de condominio, pues ellos las reparaciones «urgente» de Bombas de agua y ascensores las cobran de manera Lineal y la colocan en el recibo como «GASTOS NO COMUNES E INDIVIDUALES»…Cosa que es falsa, pues se demuestra que a todos los inmuebles se les hace el mismo cobro, por tanto deja de ser individual y pasa a ser no común. con esto se viola el Art 7 y 12 de LPH repito no soy abogado, PERO LA JUNTA NO ENTRA EN RAZON,
        Que hago al respecto ? Yo estoy sacando la cuenta y pagando según mi alícuota, pero ellos (La administradora /Junta) me colocan como «Moroso» a que ORGANISMO ME DIRIJO PARA QUE «DIRIMA LEGALMENTE»
        ESTA MOLESTA SITUACIÓN , PUES CREO QUE LA RAZÓN ME ASISTE

        Aquí dejo un video del Dr Herrera Silla que toca el tema

        Me gusta

      2. Buana tardes, Sr. Prieto, cuando hacemos la reflexión es considerando la posibilidad de que se acuerde una distribución lineal entre todos los propietarios. Es solo una reflexión sobre si este caso debería o no estar contemplado en la ley. Estamos de acuerdo con ud., en que lo que establece la ley es la distribución por alicuotas. En este aspecto no hay discusión. Sugerimos que estas diferencias con la junta de condominio sean discutidas en asamblea de propietarios que es realmente la maxima autoridad en el condominio La asamblea general propietarios, tiene incluso la potestad de revocar el mandato de la junta, aun cuando no haya terminado su periodo.

        Me gusta

  3. en mi residencia, como no llega el agua en forma regular, quieren comprar dos cisternas de agua al mes y meter el costo dentro del recibo de condominio. considerando que el inmueble esta en margarita y hay muchos propietarios que no viven permanentemente allá, es legal que nos cobren esa agua por condominio. lo correcto es pagar la factura de hidrocaribe, y el aguaextra pagarla los que residen permanentemente alla

    Me gusta

    1. Buenos dias, tiene razón al pensar que es injusto. Entendemos que se está resgistrando el gasto como un gasto comun ordinario y por eso se facture en el recibo o aviso de cobro del condominio. Aquí lo que aplica es ponerse de acuerdo todos los propietarios y someterlo a votación. Se require el 75 por ciento para que se apruebe.

      Me gusta

  4. Buenas tardes, en la residencia donde vivo. Los administradores que viven en el conjunto residencial en conjunto con el presidente de la Junta de condominio decidieron colocarse un «bono de ayuda alimentaria» para el personal administrativo, sin consultar a los propietarios, los mismos se han aumentado mensualmente, sin importar el estado que vivimos económicamente por la pandemia y la cuarentena. Pedimos respuesta y nos dicen que eso es porque todo esta costoso, que el presidente puede tomar esa decisión…que podemos hacer? en particular yo pago mi condominio exceptuando la alícuota por concepto de ese bono especial alimentario para el personal administrativo.

    Me gusta

    1. Buenas tardes.
      En todo condominio, el ente de mayor jerarquia es la Asamblea de propietarios. Asignaciones como la que menciona, sólo son posibles siempre y cuando sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento de los propietarios, en Asamblea General.
      La Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 22: «Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartementos será resuelta por los propietarios.»
      Lo recomendable en casos como este, es realizar una consulta a todos los copropietarios por escrito, y discutir esta en la Asamblea general, con el fin de determinar si el gasto mencionado es viable y conveniente.
      Las decisiones emanadas de la Asamblea deberán quedar acentadas en el libro de actas y son de obligatorio cumplimiento por todos los copropietarios

      Me gusta

      1. muchas gracias por su respuesta, no soy abogada pero he leído la ley mas la orientación ustedes me dan, no estaba tan errada al basarme en el articulo 22 de la ley de propiedad horizontal. La abogada de la Junta General y de la administración que también es vecina, me dijo que leyera el articulo 21 de dicha ley que con ese articulo ellos pueden tomar dicha decisión de colocar ese bono para las 2 personas que hacen labores administrativas.
        Donde debo acudir ya que esa junta está vencida desde Febrero, y continúan haciendo y deshaciendo a su antojo, ignorando a los propietarios que no estamos de acuerdo con decisiones arbitrarias.

        Me gusta

      2. Buenas tardes, Sra. Albaida, lo que aplica es una asamblea general cuya autoridad está por encima de la junta de condominio y tiene la potestad de revocar o no su permancia en el cargo. Debe entonces convocarse una asamblea y tomar conjuntamente la decisión. La misma asamblea puede entonces promover y seleccionar una nueva junta. La junta saliente tiene la obligación de entregar cuentas detalladas de su gestión.

        Me gusta

  5. Buenas. Un saludo cordial. En la residencia en que vivo el porcentaje del fondo de reserva es del 100% (cien porciento). Decisión que fue tomada años atrás por temas de inflación, la modalidad de cobro era en bolívares y mes muerto. Actualmente se cobra el mes por adelantado en divisas o a tasa diaria en bolívares al cambio. Es decir que, al cobrar el 100% de fondo de reserva se duplica el monto de todos los gastos generados en el mes, estos gastos incluyen gastos fijos, variables, extraordinarios y de emergencia. Dejando así el fondo de reserva solo para acumulación de dinero, el cual no es usado ni para los imprevistos, ni emergencias, ni para mejoras, ya que todo es facturado mensualmente por anticipado, su destino es una cuenta en Bs que solo sirve para generar pérdida por inflación. En este caso, cómo se hace para disminuir el porcentaje del fondo de reserva, porque he hecho la observación a la junta y no se hace nada al respecto.

    Me gusta

    1. Buenas tardes, sugerimos que se reuna la asamblea general de propietarios en comun acuerdo con la junta de condominio. La asamble de propietarios es la autoridad maxima en el condominio y no la junta. Es importante saber esto ya que si la comunidad no está de acuerdo con alguna decision de la junta, puede perfectamente invalidarla pero esta decision debe ser tomada en asamble de propietarios.

      Me gusta

  6. Saludos, he revisado la Ley de Propiedad Horizontal y me sorprende que sea del año 1983. Por supuesto no se mencionan cuotas en moneda extranjeras y por lo tanto hay un vacio legal con ese tema. Seria la asamblea de propietarios quienes decidan sobre esas cuotas y los montos?

    Me gusta

    1. Buenas tardes. En efecto es del año 1983. Tenemos entendido que ha habido propuestas pero no han sido atendidas hasta ahora.
      Igualmente las cuotas y los montos deben definirse y decidirse en la asamblea general de propietarios con la aprobación del 70% de los copropietarios.

      Me gusta

  7. Buenas noches, tengo una duda. Comprendo que en la ley establece el pago por alicoutas, sin embargo, mi duda es la siguiente. Si se acuerda entre los propietarios realizar el pago de las cuotas especiales o extras de forma igualitaria, es decir, que todos paguemos la misma cantidad, estaria penado por la ley ya que es contraria a la misma?

    Sucede mucho en la residencia donde vivo que los otros copropietarios realizan daños al edificio, la junta de condominio lo atribuye a «gastos comunes» y «cuotas especiales» porque son reparaciones urgentes, pero por alicuota me corresponde pagar mas que la persona causante del daño, esto es debido a que vivo en la ultima planta y mi porcentaje es mayor que el resto. Es injusto que deba pagar un monto más elevado que la persona causante del daño

    Me gusta

  8. Buenas tardes! en la Urbanizacion donde vivo de 65 casas, se nombró una junta que tiene ya 10 meses funcionando, en este urbanizmo existe un parque infantil, no esta deteriorado, solo que el piso es de grama,y esta junta quiere remodelarlo, pero las decisiones han sido tomada solo con los que han asistido a las reuniones que son solo 20 propietarios, ellos dicen que es obligaorio pagar esa cuota, de 100$ por casa, pagadas a 20 $ extras mensuales adicionales al pago de condominio, daria 6.500 $ hacerlo, quieren cambiar el piso de grama por cemento, una propietaria manifestó que ese monto es muy elevado ya que una cancha de tenis que es tres a cuatro veces mas grande que ese parque cuesta hacerla 2.400$ entonces ellos quieren imponer el pago de esas cuotas porque segun ellos ya esta aprobada, sin embargo solo han pagado 43 propietarios que NO representan el 75% , la Junta puede imponer esto? ademas que en nuestra situacion no solo de Pais sino con la pandemia la economia de todos esta afectada.
    Gracias

    Me gusta

    1. Buenas tardes
      En todo codominio el ente con mayor autoridad es la Asamblea de copropietarios no la Junta de condominio. Las decisiones de esa naturaleza solo pueden tomarse con la aprobación de al menos el 75% de los propietarios. Si no asisten a las asambleas pueden proceder por medio de una carta consulta.

      Me gusta

  9. Buenas tardes, tenemos una reparación completa de la tubería de gas directo del edificio por deterioro. Podemos incluir las cuotas extraordinarias en el recibo de facturación mensual de condominio?. En caso de sí, en que artículo me puedo apoyar para informar a los residentes.
    Muchas gracias y excelente labor.

    Me gusta

    1. Buenas tardes, Sra. Gonzalez. El artículo 12 de la ley de propiedad horizontal, especifica el manejo que se debe dar a los gastos comunes. Deben cubrirse entre todos, según porcentaje de alícuota. Debería aparecer explícita mente en el aviso de cobro como un renglón aparte – no como un gasto común ordinario, porque no lo es-

      Me gusta

  10. Saludos. Gracias por leer esta consulta. A finales del año pasado se aprobó en Asamblea de Propietarios la recaudación de $3.000 para la reparación de un ascensor en mi edificio. Esta es la primera recaudación de tres que se pretenden hacer en los años por venir. Se dio un plazo de todo el 2021 para cancelar esa cuota extra de $100 en mi caso (pienso que fue según la alícuota). Bien, por razones de estar pasando una situación financiera difícil no pude cancelar la cuota, con lo cual la Junta decidió incluir ese gasto en el aviso de cobro mensual de diciembre 21. Mi pregunta es si pueden ellos, en caso de que no me fuera posible cancelar ese recibo de $115 en uno o dos meses, ¿esto generaría intereses de mora en dólares o gastos adicionales? Muchísimas gracias por su respuesta.

    Me gusta

    1. Buenas tardes.
      El cobro de intereses de mora habitual es por el 3% anual.
      Como la deuda es en dólares, los intereses será calculados según esa moneda. lo que no puede el condominio es obligar a pagar las deudas en dólares sino su equivalente en Bs, a menos claro está que el propietario disponga de divisas.
      En nuestra opinión, el condominio debería plantearse la posibilidad de pagos parciales a las deudas para aquellos casos en que existan propietarios con dificultad para efectuar sus pagos

      Me gusta

Deja una respuesta

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Salir /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Salir /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Salir /  Cambiar )

Conectando a %s