Cobranza de intereses de mora en los condominios

En fechas recientes, Software Express, como parte del proceso de actualización y mejoras a su plataforma de servicios, Condominio Express, puso en marcha una nueva funcionalidad que permite el cálculo automático de intereses de mora.

En este artículo se exponen los siguientes tópicos:

  1. Intereses de mora. Introducción.
  2. Implementación de la funcionalidad en Condominio Express

2.1  Configuración de parámetros del sistema.

2.2  Revisión de resultados en el preliminar.

2.3  Visualización en el aviso de cobro y estados de cuenta.

  1. Intereses de mora. Introducción.

Los condominios organizados periódicamente incurren en gastos e inversiones que deben ser cubiertos por los propietarios siguiendo ciertos criterios de distribución porcentual. El pago de estas cuentas es de carácter obligatorio y debe ser cancelada en el tiempo establecido. La pregunta es: ¿Qué medidas tomar en el caso de que algún inmueble no cumpla con sus compromisos de pago o no respete los lapsos establecidos para ello? Por lo general, la comunidad crea mecanismos que le permitan, de acuerdo con la ley, estimular el pago de las obligaciones y así recuperar el dinero invertido. Estos mecanismos pueden ser el cobro de intereses, la indexación de los montos de la deuda o demandas judiciales. En este artículo nos referiremos al primero de los mecanismos mencionados. Pero, ¿Qué son los intereses de mora?

Según el Dr. ENRIQUE HERRERA SILLA. Abogado, http://www.enriqueherrera.com.ve, en artículo publicado 11 de Marzo de 2016 (última actualización), dice que los intereses de mora son “Los que se generan inmediatamente después del vencimiento del plazo de pago de una deuda. Son los intereses que se crean cuando el deudor no cumple el plazo convenido con el acreedor para pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.” Además, citamos: “Es una penalización establecida por las partes”, las partes en este caso están representadas por el propietario y la comunidad a la que pertenece (condominio).

La determinación del porcentaje de mora a aplicar a las cuentas por pagar de los deudores, dependerá de los acuerdos a los que se hayan establecido en el documento del condominio o en asamblea de propietarios. En el caso de que no se haya acordado nada, y se decida aplicar los intereses, el porcentaje no puede ser mayor al 3% anual o en caso de acuerdo no puede ser mayor del 12% anual (1% mensual).

Como un complemento agregamos el concepto de indexación expuesto por el Dr. Herrera en el articulo ya citado: “Es la actualización del valor del dinero en el tiempo, con la finalidad de evitar la pérdida del valor adquisitivo del mismo, tomando en cuenta la inflación y la devaluación monetaria. La indexación monetaria se toma en cuenta en nuestro país aplicándole la variación mensual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) a través de los boletines que dicta el Banco Central de Venezuela”.

La aplicación de uno u otro mecanismo es decisión del administrador y de la junta de condominio y puede ser acordada en asamblea de propietarios.

Recomendaciones a nuestros suscriptores o administradores interesados:

a) Revisión del documento de condominio, actas de asamblea u otra documentación del condominio para saber si se ha establecido o no algún criterio de aplicación de los intereses.

b) Reunión con la junta de condominio para determinar la aplicación o no de los intereses de mora y su definición en caso de que se decida a usarlos. La definición debería establecer el porcentaje, los días de vencimiento, la forma de cálculo y otras consideraciones como la fecha de comienzo de su aplicación.

c) Recordar que en el caso de no exista ningún acuerdo previo, el administrador puede cobrar intereses siempre que no sea mayor que el 3% anual.

2. Implementación de la funcionalidad en Condominio Express.

2.1 Configuración de parámetros en el sistema.

Para la implementación del cálculo de los intereses de mora, en Condominio Express, deberá ingresarse los parámetros de configuración:

Desde el menú principal, seleccionar la opción que se muestra:

Esto lo llevará a la siguiente página:

Aquí deberá ingresar el porcentaje de mora por año a aplicar a las cxc de los inmuebles y el número de días de vencimiento que son los días que deben transcurrir, después de la fecha de emisión de la cxc, para que la misma esté vencida.

¡Eso es todo lo que tiene que hacer! Condominio Express se encargará, en el proceso de cierre mensual, de generar notas de débito a cada inmueble por cada cxc vencida.

2.2 Revisión de los resultados en el cierre preliminar.

A continuación se muestra como se reflejaría en el preliminar y en el cierre. Todas son notas de débito, que como se sabe, incrementan la deuda del inmueble.

2.3 Visualización en el aviso de cobro y estados de cuenta.

En cuanto a los avisos de cobro, así como los estados de cuenta, la cxc se reflejaría como notas de débito con fecha del periodo correspondiente. En el caso de los avisos de cobro aparecerían en la sección de gastos individuales. En los estados de cuenta como un movimiento con la fecha de emisión correspondiente al periodo que se cerró. Por ejemplo, en el aviso de cobro se vería como se muestra:

Para finalizar, recomendamos el siguiente artículo, que ya mencionamos del Dr. ENRIQUE HERRERA SILLA:

Algunos aspectos legales acerca del cobro de intereses y de la indexación monetaria en los recibos de gastos de condominio.

 

4 comentarios en “Cobranza de intereses de mora en los condominios

  1. Buenos días, quisiera que me asesoraran con un problema que tengo en mi condominio. La administradora me está cobrando el 100% de intereses de mora, cosa que no me parece que sea legal. Además agregaron o sumaron al recibo de condominio los costos de un pozo, que se estableció desde un principio como cuotas extras en dolares que nada tenía que ver con el condominio. Yo quisiera saber si ese 100% de intereses de mora son legales y si trabajos extras se pueden sumar al pago de condominio, gracias

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    1. Buenas tardes, la ley establece un máximo de interés de mora anual de 3% anual. Es ilegal cobrar mas de eso.Lo que pudiera ocurrir en el caso de deudas viejas, es que un tribunal pudiera exigir indexar la deuda – llevarla al valor actual – cosa que no tiene que ver con los intereses de mora. Por otra parte, se han presentado casos en que, por decisión de la asamblea de propietarios, se establezca una penalización por retrasos en los pagos. Esto es diferente a los intereses de mora. La cuotas extras acordadas en dolares – o su equivalente en bolivares – son legales – , previo acuerdo de la asamblea de propietarios.

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  2. Al igual que en la consulta anterior, se nos pretende cobrar un 100% por morosidad si pasados 11 días de presentado el recibo de cobro, no se ha cancelado.
    Nuestro problema radica en la designación a dedo de un nuevo administrador por parte de la presidencia de la Junta de condominio, en una Asamblea convocada irritamente.
    Todo ello acompañado de falta de rendición de cuentas.
    Desde enero a la fecha se nos han cobrado más de 200.000.000 y se rinden cuentas tan solo por 130.000.000.

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    1. Buenos dias, Sr Robaima, nos sorprende la información de tantas irregularidades en su comunidad. La asamblea de copropietarios es la responsable de la designación del administrador, el cual en su debido tiempo, de rendir cuentas de su gestión. Esto último no es un deber sino una obligación. Por otro lado, Los intereses de mora, según la ley, aunque parezca una broma, no puede ser mayor al 3% anual. Sugerimos reunirse con su comunidad y buscar mecanismos para normalizar la administración de su condominio. Sugerimos, a su vez, las siguientes lecturas de nuestro blog:

      https://condominioexpress.wordpress.com/2018/08/27/cobranza-de-intereses-de-mora-en-los-condominios/

      https://condominioexpress.wordpress.com/2018/08/28/como-medir-la-gestion-del-administrador-del-condominio/

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